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犍为县城镇危旧房棚户区改造暂行办法

文章来源:犍为县住建局 发布时间:2017-07-17

第一章总则

第一条为规范我县城镇危旧房棚户区改造工作,集约利用原有住宅用地,改善居住条件和环境,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》以及有关法律法规,结合我县货币化安置政策,制定本暂行办法。

第二条我县县城和乡镇(集镇)的国有土地上的危旧房棚户区改造适用本办法。

第三条本办法所称危旧房系超过国家规定使用年限或使用功能不完善的房屋;棚户区是指城镇建成区内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、治安和消防隐患大的成片房屋及“城中村”(“城中村”包括县城或集镇规划区范围内的所有城中村、城边村和城郊村)。

第四条危旧房棚户区改造的基本原则:政府主导、市场运作,统一规划、分步实施,综合开发、配套建设,突出重点、逐步推进。

第五条危旧房棚户区改造需由征收人制定改造实施方案并报县政府审批;安置房规划设计方案须符合我县城乡规划并通过县城乡规划委员会审议,报经县政府批准后方可实施。

第六条征收人依照本办法规定,对被征收人进行补偿、安置。

本办法所称征收人,是指经县政府批准实施房屋征收的单位。

本办法所称被征收人,是指被征收房屋的所有权人。

第七条县住建局负责编制全县危旧房棚户区改造规划,并对危旧房棚户区改造实施监督管理;乡(镇)人民政府负责辖区内集镇危旧房棚户区改造工作的组织实施和监督管理。发改、财政、国土、监察、审计、公安、城管等部门按照职责分工,配合做好房屋征收与补偿相关工作

第八条征收补偿安置采取产权调换、货币化安置两种方式。

第二章土地供给

第九条危旧房棚户区改造所涉土地依法供给:

(一)建制镇:危旧房棚户区改造所涉土地由县政府负责征收、收储和公开依法拍卖。

(二)乡集镇:国有土地补交出让金后通过二级市场依法转让给竞得人;集体土地征收后,通过招标、拍卖、挂牌方式供给竞得人,并在招标、拍卖、挂牌文件中约定安置还房面积。

(三)产权调换新建安置还房面积不计入房地产开发容积率,超过安置还房的面积按县政府公布的土地等级补交出让金,出让金计算方式为:超安置还房容积率出让金单亩土地基准地价÷(基准容积率×666.67)×(规划容积率安置还房占容积率)×征收地块面积。

(四)变更国有建设用地使用权类型和用途的,按照当年的政策缴纳土地出让金。

第三章房屋征收

第十条房屋征收按以下程序实施:

(一)危旧房棚户区改造房屋征收实施前,征收人需征求被征收房屋所有权人的意见,房屋所有权总面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的,方可纳入改造范围,并启动房屋征收程序。

(二)征收人根据我县危旧房棚户区改造规划,向县政府提出危旧房棚户区改造所涉范围的房屋征收申请,经县政府批准后实施。

(三)征收人书面通知有关部门暂停房屋征收范围内相关事项的办理。

(四)征收人会同住建、国土资源等相关部门,对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,被征收人应当积极配合调查登记,调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

(五)拟定征收补偿方案:

1.征收人拟定征收补偿方案,报县政府审批。征收补偿方案包括房屋征收目的、征收范围及被征收房屋的基本情况、补偿方式、补偿标准、用于产权调换房屋的基本情况和交付时间、停产停业损失补偿标准、模拟搬迁补偿安置协议的签订期限、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、补助和奖励标准等内容;

2.县政府组织相关部门对征收补偿方案进行审核论证并在房屋征收范围内予以公布,征求公众意见,征求意见期限不少于30日;

3.县政府将征收补偿方案的征求意见情况和根据意见修改后的情况及时公布。

(六)按照有关规定进行社会稳定风险评估。

(七)房屋征收补偿费用专户存储、专款专用。

(八)征收人组织被征收人根据补偿方案,签订模拟搬迁补偿安置协议。在签约期限内,签订模拟搬迁补偿安置协议的户数达到90%的,由县政府作出征收决定;未达到90%的,终止征收程序。

(九)房屋征收决定在征收范围内公告,公告应当载明以下内容:

1.征收的目的;

2.征收范围;

3.房屋征收实施单位;

4.征收补偿方案;

5.签约期限;

6.行政复议和行政诉讼权利;

7.其他应当公告的事项。

(十)组织剩余未签约住户签订征收补偿协议。

(十一)房屋征收人与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收人报请县政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

(十二)县政府依法申请强制执行。

第十一条对被征收房屋面积和使用性质的认定,以房屋权属证书记载为准。征收公告发布前,已依法取得城乡规划、土地行政主管部门改变房屋使用性质、土地使用权类型批文的房屋,按批文内容进行认定。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,给予适当补偿;对违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

第十二条危旧房棚户区改造范围确定后,改造范围内的单位和个人不得进行下列活动:

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)租赁房屋;

(四)装饰、装修房屋。

征收人应当就本款所列事项,书面通知住建、公安、国土资源、工商等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十三条征收人委托征收的,应当与接受委托征收的单位签订书面房屋征收委托合同,并报房屋征收主管部门备案。

第十四条法律、法规对征收军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的,依照其规定执行。

第十五条征收的房屋存在租赁关系的,征收人与被征收房屋所有权人签订补偿协议,被征收人负责与房屋承租人解除租赁关系。

第十六条征收设有抵押权的房屋,征收人应当告知抵押权人。由被征收人负责解除抵押,抵押解除后征收人对被征收人进行补偿安置。

第十七条征收产权不明确的房屋或者所有权、使用权、抵押权有纠纷的房屋,待产权明确、纠纷解决后,征收人对被征收人进行补偿安置。

第四章产权调换

第十八条实行房屋产权调换的,按以下标准安置:

(一)征收住房和门市,征收人按原房屋产权面积提供安置还房给被征收人。土地类型和用途不变。

(二)安置住房位置和楼层根据被征收人协议签订顺序抽取选房序号确定;安置门市位置原则上与被征收门市位置一致,由于客观原因不能原位置安置的由征收人与被征收人协商解决。

第十九条在征收人公布的征收期限内,征收人与被征收人应当按照规定签订模拟搬迁补偿安置协议。

模拟搬迁补偿安置协议应当载明以下内容:

(一)被征收房屋的权属、地址、产权面积、用途、结构、楼层以及搬迁期限。

(二)补偿方式、补偿标准和结算方式。

(三)安置房屋的权属、地址、建筑面积、用途、结构和搬迁过渡方式、过渡期限和过渡费用等。

(四)违约责任和解决争议的方式。

第二十条县政府作出补偿决定后,被征收人或者房屋使用人在搬迁期限内拒绝搬迁的,征收人可依法向人民法院提起诉讼。

第二十一条安置房按照我县城乡规划的要求,采用居住小区模式,统一规划、统一建设、集中安置并纳入小区统一管理。县政府免收安置房建设所涉及的行政事业性收费(城市建设配套费、人防易地建设费)。

第二十二条用于安置产权调换的住宅房屋,每户房屋产权面积不得低于50平方米。

对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于50平方米,经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人,按不低于50平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。50平方米以内的差价款由征收人承担;超过50平方米不足60平方米的,由被征收人按成本价结算,超过60平方米的由被征收人按市场价结算。

第二十三条征收人应当在安置房交付使用之日起1年内到房地产管理部门、国土资源管理部门办理安置用房产权登记和土地使用权登记手续,被征收人应当予以配合。

第五章货币化安置

第二十四条本办法所称住房货币化安置是指国有土地房屋征收补偿安置中,房屋征收人按政策将应安置被征收人的安置住房折算成货币一次性支付给被征收人,或者由被征收人在我县范围内购买商品住房,由房屋征收人、被征收人、商品房销售方三方进行结算的安置方式。

第二十五条住房货币化安置单价定价原则:

(一)宗地同价:同一宗地在同一时期安置的,该宗地上的安置单价一致。

(二)年度定价:住房货币化安置单价由县政府实行一年一定,如房地产市场价格波动较大,适时对货币化安置单价进行调整。

(三)公开透明:住房货币化安置单价确定后,在征收范围内予以公告。

(四)住房货币化安置面积=原产权面积奖励面积。

(五)住房货币化安置金额=住房货币化安置面积×住房货币化安置单价。

第二十六条被征收人在规定时间内签订补偿安置协议并按时完成搬迁的,根据被征收人现有住房情况,可采取以下三种货币化安置模式:

(一)将应安置给被征收人的住房折算成货币一次性支付现金给被征收人,即产权价购。

被征收人除被征收房屋以外有其他住房的,在规定时间内被征收人房屋拆除完毕后,被征收人提交本县范围内的他处商品住房(面积不得低于50平方米)的房屋所有权证、个人申请及书面承诺,经提交审核后,从提交审核之日起一个月内房屋征收人以现金支票方式一次性支付被征收人住房货币化安置资金。

(二)被征收人自行选购商品房,由政府将货币化安置金额支付给商品房销售方。

被征收人必须使用住房货币化安置资金在签订补偿安置协议并完成搬迁后四个月内购买商品住房(面积不得低于50平方米)。未按时间规定购买商品住房的,如遇房价上涨造成的损失概由被征收人承担。房屋征收人依据被征收人签订的购房合同与被征收人、商品房销售方进行购房资金结算。

被征收人购买的商品住房必须是本县范围内依法开发的商品住房,不得购买小产权房。

(三)政府采购存量商品房用于安置被征收人。

采购商品房作为安置房的采购方式有两种:

1、定点定向采购:在拆迁地点,拆迁户同意就地安置率达到95%及以上,方可实施定点定向采购安置。

2、集中区域内存量房源实施商品房采购安置。由县住建局建立存量商品房房源库并确定房源单价,再由被征收人在房源库内选择住房并签订购房合同后,由征收人直接将货币化安置资金支付给商品房销售方。

第二十七条资金结算方式:

(一)房款结算:被征收人购买房屋的价款多于住房货币化安置金额的,多出部分由被征收人自行承担;少于住房货币化安置金额的,差额部分由房屋征收人以现金支票的方式在签订购房合同后一个月以内直接支付给被征收人。

(二)购房所涉契税、印花税、国有土地使用权证和房屋产权证办证费由征收人承担

第二十八条被征收人在取得国有土地使用权证和房屋产权证前不得解除、变更、注销购房合同或转让他人。

第二十九条房屋征收补偿标准按政府批准的征收补偿安置方案执行,被征收人不再享受其它同类奖励和补偿政策。

第三十条征收商业用房的,房屋征收人按该商业用房评估价上浮15%补偿被征收人。

第六章补偿和奖励

第三十一条被征收人的补偿范围包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿;

(三)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(四)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第三十二条被征收人在规定时间内签订模拟搬迁补偿安置协议并完成搬迁的,征收人根据实际情况对被征收人给予适当的奖励。

第三十三条征收人按附件一规定的标准给予被征收人附属设施补偿。

第三十四条征收人按附件二规定的标准给予被征收人房屋装饰装修补偿。

第三十五条搬家费:住房1200/户(含搬出、搬入两次),由征收人一次性支付。其中选择产权价购的按一次支付。生产用房的设备拆装、运输所发生的搬迁补偿费用,由征收人与被征收人协商确定,协商不成的委托评估机构评估确定。

第三十六条征收住房的,征收人应当向被征收人支付临时安置补助费;征收非住宅房屋造成停产、停业的,征收人应当给予适当补偿。

(一)在规定的过渡期限内由征收人提供周转用房的,不支付临时安置补助费。

(二)被征收人自行过渡的临时安置补助费,按实际产生的过渡期计算临时安置补助费(选择货币化安置的由征收人一次性支付被征收人45天的临时安置过渡费):

住宅房屋临时安置补助费按每月6元/平方米(以房屋所有权证记载的面积或测绘确定的产权面积)计算,每月不足400元的按400元计发;商业用房、生产用房(含仓库)停产停业补助费参照被征收地块所在区域市场标准,由征收人与被征收人协商确定,并在征收补偿安置方案中予以明确。

(三)过渡期从搬迁腾空房屋并交付给征收人之日起至征收人书面通知新安置房交房之日止,按实计算。

安置还房为多层的,过渡期不超过24个月;安置还房为高层的,过渡期不超过36个月。

过渡期限超过约定的,逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算,及时发放:征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿安置协议约定交房之日起,逾期不足六个月的,逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足一年的,本逾期时间内按二倍发放;逾期一年以上的,本逾期时间内按三倍发放。对由房屋征收人提供周转用房过渡的被征收人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期一年以上的,本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的二倍发放;在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。征收非住宅的,超过过渡期限一年以内的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限一年以上的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。

第三十七条征收私有住房的,被征收人在征收公告规定的期限内签订补偿安置协议且按协议按时完成房屋搬迁的,房屋征收人给予被征收人如下奖励:

(一)征收公告发布之日起10日内(含10日)签订补偿安置协议并按协议约定完成搬迁交房手续的:

1)现金奖励:按原产权面积给予100/㎡奖励,同时按每户一次性奖励5000元;

2)面积奖励:对被征收人按房屋原产权面积的15%奖励安置住房面积,并另行奖励5㎡的安置住房面积

3)租房补贴奖励:按原产权面积给予6//月奖励。

(二)征收公告发布之日起1120日内(含20日)签订补偿安置协议并按协议约定完成搬迁交房手续的:

1)现金奖励:按原产权面积给予60/㎡奖励,同时按每户一次性奖励3000元;

2)面积奖励:对被征收人按房屋原产权面积的15%奖励安置住房面积,并另行奖励3㎡的安置住房面积

3)租房补贴奖励:按原产权面积给予6//月奖励。

(三)征收公告发布之日起2130日内(含30日)签订补偿安置协议并按协议约定完成搬迁交房手续的:

1)现金奖励:按原产权面积给予30/㎡奖励,同时按每户一次性奖励1000

2)面积奖励:对被征收人按房屋原产权面积的15%奖励安置住房面积

3)租房补贴奖励:按原产权面积给予6//月奖励。

第三十八条未在规定时间段内完成搬迁的,不予奖励。

第三十九条居民自主改造并纳入我县棚户区改造任务的项目,县政府对该项目的实施单位给予一定金额的奖励。房地产开发用地上涉及危旧房棚户区改造的,经县政府批准后可对负责实施改造或开发的企业或单位给予一定金额的奖励。

第七章处罚

第四十条房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任

第四十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,尚不构成犯罪的,依法给予处分;违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十二条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十三条采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的,依法予以追缴,并依法追究相关责任人的责任。

第四十五条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处以五万元以上二十万元以下罚款,对房地产估价师并处以一万元以上三万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第八章附则

第四十六条本办法由县住建局负责解释。

第四十七条本办法自发布之日起施行原《犍为县城镇危旧房棚户区改造暂行办法(2013版》废止。

附件:1.各类附属设施补偿标准

2.房屋装饰装修补偿标准

3.犍为县危旧房棚户区改造发放政府补贴实施方案

犍为县城镇危旧房棚户区改造暂行办法附件.doc